Nieuwe wijk Legmeer: veel risico’s

Niet minder maar méér woningen, volgens de bijgestelde plannen zo’n 4400, komen er in Nieuw Legmeer. Dat moet van een bedrijventerrein een duurzame nieuwe woon- en werkwijk worden. Maar in het woensdag gehouden zogenaamde ‘raadsgesprek’ bleken er toch wel risico’s aan te zijn verbonden. “We naderen een haalbaar plan”, zei een vertegenwoordiger van de gemeente.  De eerste paal kan volgens hem eind 2025 de grond in. Daarna zal in tien tot vijftien jaar een nieuwe wijk ontstaan.

Over de risico’s spraken vooral het VVD-raadslid Menno van Leeuwen en zijn D66-collega Tawros Aslanjan. Maar volgens de gemeente is een ‘haalbaar plan in zicht’.

Werf

Er wordt gesproken met een ‘kerngroep’ van niet de minste eigenaren van gronden op het bedrijventerrein. Ondernemers die er gevestigd zijn, moeten zoveel mogelijk verhuizen naar Bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ), maar de gemeente geeft zelf met haar werf en het Afvalbrengstation (ABS) bij nader inzien niet het goede voorbeeld. Het blijft namelijk voorlopig, in tegenstelling tot eerdere plannen, op Legmeer. Al wordt daar in de nieuwe wijk wel meer groen rondom aangebracht. BTAZ zou volgens de politiek ook te ver zijn; het komt bijna in Uithoorn. Stel nou dat bijvoorbeeld dertig procent van de grondeigenaren er blijft zitten, terwijl de gemeente hen wel graag wel wil hebben; rijst dan niet het gevaar voor speculatie, doordat de panden en de grond waarop ze staan steeds meer waard worden? Het was Aslanjan die daarop wees.

 Miljoenendans

Maar er kleven ook andere risico’s aan de miljoenendans. Er is al gerekend op een onrendabele top van tien miljoen euro in de begroting. Maar de gemeente meent dat de waarde van de eigen grond € 270 miljoen is terwijl de markt vindt dat het bedrag € 200 miljoen moet zijn. De gemeente praat voortdurend met ondernemers en die staan volgens haar welwillend tegenover de plannen. Maar zij hebben inmiddels te maken met fors gestegen bouwkosten en moeten het kostenverhaal zoveel mogelijk zelf oplossen. Het woord ‘zelfrealisatie’ viel dan ook tijdens het raadsgesprek. Daar gaan de gemeentelijke plannen nu van uit. En van voldoende draagvlak bij de grondeigenaren. Intussen is ook een risico: de tijdige beschikbaarheid van grond op het BTAZ voor verplaatsing van bedrijven, waarvan de grond particuliere bezitters toebehoort.  “Zij bepalen deels de ontwikkelsnelheid”, stond er in de presentatie van de gemeente. Het tekort op de uitvoering van het plan bedraagt, exclusief de tienmiljoen die men al in de gemeentebegroting heeft verwerkt, nu vijf miljoen euro.

Kleiner

En een persbericht zegt: “Door onder andere de gestegen bouwkosten en verschillende crises, zoals de oorlog in Oekraïne, was het financiële tekort op het project inmiddels fors opgelopen.” De woningen zij nu tot 4400 gestegen (was plusminus 3000) omdat de ontwikkelaars er anders geen brood in zagen. Overigens worden de woningen kleiner om er geldelijk toch uit te springen. Van de beschikbare woningen komt ruim de helft de in de verkoop. Ruim tweeduizend woningen worden verhuurd waarvan 882 in de sociale sector, 431 in de lage middeldure en 435 in de hoge middeldure klasse; bijna 400 belanden in het ‘dure’ huursegment. Ruim dertienhonderd woningen worden ‘duur’ verkocht. Volgens de gemeente diende het raadsgesprek om de raadsleden (alleen zij) bij te praten.

Haalbaarheid

De gemeente verwacht dat het plan nu wel financieel haalbaar wordt. “Zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit”, haast zich erbij te zeggen. Wel geeft wethouder Floor Gordon (ruimtelijke ordening) toe dat door de sterk veranderde markt men goed moest kijken naar de haalbaarheid van de nieuwe wijk.

“We willen het gebied graag ontwikkelen tot een nieuwe moderne levendige wijk, maar het moet wel een financieel haalbaar plan zijn, met voldoende betaalbare woningen voor de Amstelveense woningzoekenden.” De gewijzigde uitgangspunten worden naar verwachting in februari 2024 voorgelegd aan de gemeenteraad.

Minder kantoren

Er komt steeds minder behoefte aan kantoren, is een van de uitgangspunten van de gemeente. 0Gordon wil vooral een duurzame wijk, die autoluw is. De parkeernorm wordt volgens het plan met vijftien procent verlaagd. Maar het is de vraag of de gemeenteraad daarmee akkoord gaat. Simon Lutz van GroenLinks zal er overigens geen moeite mee hebben en vroeg tijdens het raadsgesprek of er wel voldoende ruimte voor het parkeren van fietsen in de plannen is opgenomen.

Intussen sluit de begroting voor het plan nog niet. Om dat voor elkaar te krijgen praat de gemeente dus met de marktpartijen en grondeigenaren in het gebied. Volgens wethouder Gordon is Nieuw Legmeer nodig. Zij zegt dat die marktpartijen er vertrouwen in hebben en zitten de financiële stukken rekenkundig goed in elkaar. De gemeente is er klaar voor, werd woensdag gezegd. Gordon: “De komende maanden proberen we ook het laatste verschil te overbruggen en werken we aan een fasering voor de bouw.”  De gemeentewerf en afvalbrengstation spelen naar haar mening een  cruciale rol. “Met een grote hindercirkel voor woningbouw,” voegt zij er aan toe. Overigens stelde een vertegenwoordiger van de gemeente voor beide als alle andere bedrijven te beschouwen. Met de verplaatsing van beide is dertig tot vijftig miljoen euro gemoeid.

Stedenbouw

Als de gemeenteraad in 2024 akkoord gaat met de nieuwe uitgangspunten wordt een concept stedenbouwkundig plan opgesteld. Daarin staat wat de gemeente van plan is met de ontwikkeling: welke bouwhoogtes, woningaantallen, openbare ruimtes en wegen komen er in de nieuwe wijk. Hier volgt participatie over. Het plan wordt samen met een Grex (grondexploitatie, het financiële huishoudboekje van de gemeente) in de gemeenteraad ter behandeling aangeboden, naar verwachting in het tweede kwartaal van 2024. Daarna volgt het omgevingsplan. Ook dit wordt eerst door de gemeenteraad behandeld en na vaststelling kan er met een vergunning worden gebouwd.

De gemeenteraad heeft in 2020 een 20-45-35 verdeling vastgelegd voor verschillende groepen bewoners: 20% sociale woningen, 45% middensegment (zowel huur als koop) en 35% dure woningen (zowel huur als koop). In de sociale sector is koop uitgesloten.