“Een pijnlijke paradox”, noemt Chris der Salm het. Hij is franchisenemer van De Hypotheker in Amstelveen. “Er staan aanzienlijk meer woningen te koop, maar voor modale inkomens wordt het steeds moeilijker een woning te kopen,” zegt hij. “Vooral de alleenstaande Jan Modaal dreigt buiten de boot te vallen. Voor deze groep huizenkopers is gemiddeld slechts 1,2 procent van het woningaanbod bereikbaar. Ook tweeverdieners leveren voor het eerst in twee jaar terrein in, doordat het extra woningaanbod de hoge huizenprijzen en gestegen hypotheekrente niet kan compenseren. We moeten daarom niet alleen meer huizen bouwen, maar vooral betaalbare woningen die aansluiten bij wat mensen met een modaal inkomen verantwoord kunnen financieren. Zolang de vraag naar huizen het aanbod ruimschoots overtreft, blijft de opwaartse druk op de huizenprijzen onverminderd groot.”
Hoewel het woningaanbod in Nederland in één jaar tijd met 14 procent is toegenomen, is het vinden van een woning voor huizenkopers met een modaal inkomen onverminderd moeilijk, volgens zijn organisatie.
Opvallend
In een jaarlijks onderzoek brengt De Hypotheker per regio in kaart hoeveel woningen beschikbaar zijn voor alleenstaanden en tweeverdieners met een modaal inkomen. Voor een alleenstaande met een modaal inkomen is gemiddeld slechts 1,2 procent van het totale woningaanbod beschikbaar, tegenover 2,1 procent in 2025. Ook voor tweeverdieners geldt dat de kansen op een woning zijn verslechterd. Het woningaanbod voor deze groep huizenkopers daalt van 35,9 procent in 2025 naar 32,2 procent in 2026. “Dat is opvallend, omdat er aanzienlijk meer woningen te koop staan”, vindt de Hypotheker.’
Middeninkomens
Ondanks het grotere woningaanbod en de stijgende salarissen is het voor middeninkomens moeilijker geworden om een woning te kopen. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in juni 496.235 euro, ongeveer 4 procent meer dan een jaar eerder. Hoewel de prijsstijging afvlakt, blijft deze groter dan de toename van het modale inkomen. Het modale inkomen is door het Centraal Planbureau voor 2026 geraamd op 48.000 euro bruto per jaar, een stijging met ongeveer 3 procent in één jaar tijd. Volgens berekeningen van De Hypotheker** kan een alleenstaande met dit inkomen maximaal 213.542 euro lenen. Daarmee is de maximale leencapaciteit met 1.541 euro gedaald ten opzichte van vorig jaar. Voor tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van 88.000 euro ligt de maximale hypotheek op 406.133 euro, tegenover 400.608 euro in 2025. Tegelijkertijd is de hypotheekrente in één jaar tijd met bijna 0,4 procentpunt gestegen, wat invloed heeft op de maximale leensom. Ook het grotere woningaanbod – dat in een jaar tijd toenam van 75.000 naar 87.000 woningen (mede door de verkoop van voormalige huurwoningen na de invoering van de Wet Betaalbare Huur) biedt onvoldoende verlichting. De huizenprijzen stijgen nog altijd harder dan wat modale inkomens extra kunnen lenen, waardoor hun mogelijkheden om een woning te kopen per saldo verder zijn verslechterd.
Alleenstaande ‘Jan Modaal’
De positie van alleenstaanden met een modaal inkomen is niet verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Zij maken in de provincies Limburg (4,9 procent), Zeeland (4,3 procent) en Groningen (3,7 procent) de meeste kans om een geschikte woning te vinden. In Flevoland (0,1 procent), Utrecht en Noord-Holland (beiden 0,3 procent) en Noord-Brabant (0,4 procent) is de keuze voor een alleenstaande met een modaal inkomen vrijwel nihil. Ook in de grote steden zijn de kansen beperkt. In Rotterdam (2,3 procent) zijn deze kansen het grootst, terwijl in Amsterdam (0,1 procent) en Eindhoven (0,4 procent) een betaalbare woning vrijwel onvindbaar is.
Tweeverdieners
Bij een stel met vrijwel een dubbel modaal inkomen is de situatie ten opzichte van vorig jaar ook verslechterd. Vorig jaar kwamen zij nog in aanmerking voor 35,9 procent van het woningaanbod. Dit is gedaald naar 32,2 procent, nog geen derde van het totale aantal te koop staande woningen. In Groningen (54,9 procent) en Limburg (51 procent) is meer dan de helft van het woningaanbod voor deze groep bereikbaar. Ook in Friesland (46,6 procent) en Zeeland (46,1 procent) ligt dit aandeel relatief hoog. In Utrecht (20,1 procent), Noord-Holland (24,3 procent) en Noord-Brabant (26,7 procent) geldt dit voor circa een kwart van het woningaanbod. In de grote steden scoren Rotterdam (45,9 procent) en Den Haag (39,2 procent) het hoogst, terwijl Amsterdam (19,8 procent) en Utrecht (20,3 procent) het laagst scoren. Vorig jaar was in Utrecht nog 33 procent van de koopwoningen bereikbaar voor een stel met een modaal inkomen. Door prijsstijgingen tot 9 procent op jaarbasis, de hoogste toename in de grote steden, zijn veel woningen te duur geworden voor ‘Jan Modaal’.
